Экономика > Мнения

grominfo.eu

"Монетизация" земли

Среда, 08.04.2020 19:14
E-mail Печать PDF
Новости и события в Украине и зарубежом. Политика, экономика, общество, культура, спорт, наука, образование, технологии Скрытые и явные риски земельного рынка.

Украина вступила в новую реальность — законопроект №2178-10, внедряющий рынок земли, принят и передан на подпись президенту. Принятие состоялось с нарушением норм регламента, а заложенные изменения по меньшей мере нуждаются в конституционном толковании.

Поэтому как процесс принятия закона, так и он сам, вероятно, будут в ближайшее время обжалованы. Но мы рассмотрим предлагаемые изменения так, будто они вступили в силу.

Законотворцы и некоторые эксперты поторопились объявить о начале "земельной реформы", но в действительности это не так. Земельная реформа является комплексным социально-политическим решением, которое не только формирует аграрный уклад, но и меняет социальную структуру общества. Указанный же закон мало того, что рассматривает только один аспект аграрных отношений, а именно — куплю-продажу земельных участков, так еще и основан на концепции рынка земли, противоречащей даже действующему Земельному кодексу.

Земля как сущность имеет много аспектов, и имущественный — не основной. Ключевыми являются ее государствообразующая функция (так называемый территориальный базис страны), экологическое значение и потенциал и, наконец, плодородие. Поэтому статья 5 Земельного кодекса указывает, что земельное законодательство должно базироваться на сочетании особенностей земли как основы государства, природного ресурса и основного средства производства, и только после этого — на принципе права частной собственности. Более того, пользование участком должно быть вписано в комплекс развития земель и биосферы, как это указано в рекомендациях FAO.

Принятый законопроект №2178-10 оперирует лишь правом получения земельного участка в собственность, но рамок применения этого права никак не определяет. Фактически земля не только сводится к одному аспекту — имущественному, что в условиях слабости государственных и общественных институтов само по себе означает неограниченное право землепользования. Создается рынок отдельных участков, оторванных не только от земельного комплекса и громады, к которым они относятся, но и от окружения в целом. То есть земля рассматривается лишь как абстрактный "актив", стоимость которого сведена к усредненной "нормативной оценке".

Таким образом, закон №2178-10 будет устанавливать в Украине такой рынок земли, которого в мире уже давно нет, разве что в отсталых странах. Ближе всего он будет к феодальному укладу, где право собственности на землю граничило, а то и совпадало с правом на суверенитет. Модель такого типа наиболее благоприятна для спекуляций участками и образования неподконтрольных ни государству, ни громаде корпоративных латифундий, которыми будет руководить либо компрадорский (олигархический), либо иностранный капитал.

Это легко увидеть, анализируя основные риски. Закон содержит отсрочку вступления в действие (до 1 июля 2021 года), поэтому нужно рассмотреть не только введенные им нормы, но и то, что будет происходить в земельных отношениях на протяжении переходного периода — с момента подписания до вступления в силу. Также следует учесть влияние других законов, уже проголосованных в первом чтении, которые имеют шансы быть принятыми в целом.

Риск 1: реестровый хаос

Наиболее очевидным и опасным риском переходного периода будет текущее состояние кадастра, который может и будет использован для лишения земли как пайщиков, так и фермеров. Скомпрометированы как непосредственно регистраторы (по данным Антирейдерской комиссии Минюста, 80% всех рейдерских атак совершено при их участии), так и сам кадастр как публичная база данных, на основе которой подтверждаются права собственности. Он не обеспечивает даже минимальной безопасности, о чем свидетельствуют случаи предоставления доступа к кадастру несуществующим лицам. Таким образом, по состоянию на сегодняшний день в кадастр можно внести любую информацию, что ставит под угрозу абсолютно всех владельцев и пользователей паев, а это 28 млн га.

Вероятнее всего, будут использованы следующие схемы:

— "Правопреемник КСП". С помощью поддельных протоколов и внесения изменений в кадастр может быть отменено распаевание земель, а сами они переданы фиктивному учреждению — правопреемнику КСП, которому принадлежали земли.

— "Изменение собственника". С помощью прямого доступа к кадастру может быть изменен собственник любого земельного участка.

Присвоенные участки сразу перепродаются по схеме, например, эмфитевзиса или суперфиции, создавая цепочку легитимной передачи права собственности.

Подобные схемы сложно обжаловать в суде, потому что все звенья законны, кроме самого первого. Принятый законопроект делает такую практику очень привлекательной, ведь согласно предлагаемым изменениям в пункт 15 Переходных положений Земельного кодекса ограничение в 100 га не касается земель, собственность на которые была получена до вступления в действие законопроекта №2178-10. Таким образом, можно обойти лимиты и накопить любые объемы земель, которые потом легитимировать через банки или сетевые структуры.

Схемы упростятся, если будет принят законопроект №2110, позволяющий вносить в кадастр устаревшие данные, а также вводящий институт публичных регистраторов, которыми может быть любое лицо, а контроль над ними минимальный.

Риск 2: переквалификация земель

Этот риск является вариантом предыдущего, но его нужно рассматривать отдельно, потому что законопроект №2178-10 переквалификацию земель не рассматривает и не ставит никаких предохранителей перед ней. А схема крайне опасна — позволяет продавать не только сельскохозяйственную землю, но и леса и озера.

Схема заключается в "восстановлении границ" земельного участка, во время которого ему присваивается новый номер. При этом участок может получить как нового собственника, так и новое назначение. Поскольку механизма проверки соответствия границ реальному участку нет, в новые границы могут быть включены любые природные объекты. Ярким примером может служить озеро Стосика во Львове, которое в результате изменения границ участка было… объявлено частью строения.

Сейчас эта схема используется лишь для городских и пригородных участков. Но если будет принят законопроект №2194, в котором межевание сельскохозяйственного участка отнесено на согласование громады и собственника, станет возможно переквалифицировать и расширить любой участок задним числом и включить в него все, что угодно. А переквалификация леса как сельскохозяйственного участка позволяет легализировать, например, незаконные вырубки.

Риск 3: сетевые агрохолдинги

Несмотря на установленный законопроектом №2178-10 лимит получения собственности только на участки в 100 га, общий объем совокупного землевладения составляет 10 тыс. га. Так говорит пункт 2 изменений в статью 130 Земельного кодекса. А это означает, что 100 га являются просто лимитом одной продажи, а купить таких участков физлицо может несколько, а если учесть недостоверность кадастра и отсутствие методов контроля над совокупным землевладением, то и больше 10 тыс. га в сумме.

Это позволит агрохолдингам не только сохранить свои нынешние землевладения, но и увеличить их, по крайней мере, с помощью двух стратегий:

— трансформация в сетевую структуру аффилированных лиц. Агрохолдинг с каждым собственником участка может заключить договор о доверительном управлении активом. Поскольку лицо не становится пайщиком в уставном капитале, то ограничение, установленное тем же пунктом 2, не применимо, и в агрохолдинг может входить сколько угодно таких "десятитисячников";

— трансформация в горизонтальный холдинг вокруг банка. Для банков законопроект №2178-10 никаких ограничений не содержит, так что каждый участок (как по 100 га, так и больше) оформляется как фиктивный заем под залог физическому лицу-предпринимателю. В таком случае агрохолдинг становится аналогом крупных супермаркетов, которые также являются конгломератом сотен фиктивных ФЛП.

Таким образом, принятый закон очень выгоден отечественным агрохолдингам, — он сохраняет и приумножает их землевладения.

Риск 4: массовый выкуп земель иностранцами

Несмотря на установленный в законопроекте №2178-10 запрет продажи земли иностранцам, они смогут покупать украинскую землю в любых объемах с первого дня вступления в действие закона.

Достаточно перечислить основные схемы:

— Юридическое лицо. Хотя в законопроекте в статье 130 прямо запрещены покупка земли иностранными юрлицами и участие иностранцев в украинских юрлицах, риск сохраняется. Недавно повысили штраф за нераскрытие бенефициаров до 51 тыс. грн, но механизма принудительного раскрытия конечных выгодополучателей (по состоянию на 2019 год только 25% юрлиц раскрыли их) нет, так что штраф может рассматриваться как часть затрат на землевладение. По сравнению с выгодой от спекуляций землей это невысокая цена. А следовательно, схема с выкупом иностранцами корпоративных прав украинских юрлиц заработает.

— Двойное гражданство. В Украине нет способа определить, имеет ли лицо только украинское гражданство, а согласование множественной юрисдикции собственника в закон не внесено.

— Аффилиация. Лицо может руководить землей по специально заключенному соглашению в интересах иностранной корпорации ("компрадорскому соглашению"). Оно может входить в сетевую структуру, а также накапливать у себя земли более 100 гектаров, как и в риске 3.

— Передача имущественных прав по доверенности.Вариант доверительной собственности законопроект №2178-10 не рассматривает, между тем доверительный собственник является отдельной категорией (статья 89 Земельного кодекса), на которую ограничения не налагаются. Так что это может быть как иностранец, так и юридическое лицо-нерезидент, а лимитов такого доверительного владения нет.

Таким образом, норма об одобрении на референдуме продажи земли иностранцам недейственна. Иностранцы смогут покупать землю с первого дня действия закона.

Риск 5: "Земельные ломбарды"

Законопроект №2178-10 не ставит ограничений на снижение залоговой стоимости земли (изменения в пункт 22 Переходных положений, приравнивающих цену земли к нормативной оценке, касаются лишь продажи), а следовательно, в залог землю могут взять со значительным дисконтом.

Доступа к страхованию урожая у фермера нет, а рынки удобрений и сельскохозяйственной техники сильно монополизированы. Реализация правительственных программ поддержки фермеров, задекларированная в части 2 законопроекта №2178-10, более чем сомнительна, — по оценкам НБУ, дефицит бюджета вырастет до 8%, что ставит выполнение программ за 2020 год под сомнение. До 1 июля 2021 года, соответственно, украинское фермерство будет выживать за собственный счет, что ставит его на грань банкротства и заставляет закладывать земли как единственный способ выжить. Поскольку залог будет значительно меньше даже нормативной цены, на выживание и этого не хватит, — фермер окажется в долговой кабале.

В этом случае банк получит право собственности на землю и будет пользоваться ею по собственному усмотрению на протяжении двух лет (изменения в статью 130 Земельного кодекса). Ограничения на форму собственности и совокупное землевладение для банков не установлены, а значит, банки могут быть не только со 100-процнтным иностранным капиталом, но даже нерезидентами. Это делает их идеальным инструментом массовой скупки земли по бросовой цене.

Банки — как аффилированные с агрохолдингами, так и инвестиционные, — станут земельными ломбардами. Схемы, связанные с ними, рассмотрены в статье экономиста Алексея Куща. Нужно добавить, что эта схема станет значительно более интересной в случае принятия законопроекта № 2571-д в его первоначальной (либо незначительно измененной) форме.

Он дает право НБУ не выполнять решения судов в банковской системе по вопросам ликвидации банков. Если в имущество ликвидированного банка входила земля как залоговый актив, она будет продана с дисконтом до 90% от стоимости, и залогодатель уже не сможет ее вернуть. Не сможет и выкупить, потому что преобладающее право на выкуп залога можно отстоять только через Хозяйственный суд. Это создает огромное поле для передела земельного рынка путем продажи ликвидированных активов инвестиционным банкам с компрадорским или иностранным капиталом.

Риск 6: хищническое землепользование

Наконец, Украина не имеет действенного контроля над землепользованием.

Принимая во внимание очень слабую поддержку рынка земли в той форме, которую предлагает принятый закон, для землевладельцев ключевыми риском станет потеря права собственности из-за изменения законодательства. Так что они будут максимизировать свою прибыль, а это предполагает хищническое землепользование.

Этот риск максимизируется в случае принятия законопроектов №2194 и 2548, которые дополнительно ослабляют и так незначительный контроль, вплоть до разрешения запрещенных пестицидов и снятия плодородного слоя земли.

***

Безусловно, это не исчерпывающий перечень рисков и схем массового выкупа земель, содержащихся в только что принятом "земельном" законопроекте. Дырок значительно больше, чем преимуществ, так что поправками ситуацию уже не исправить, — поможет только отмена закона.

А для максимального раскрытия аграрного потенциала страны нужен концептуально другой пакет, который не будет монетизировать землю, а внедрит комплексную реформу. Направленную прежде всего на создание крепкого класса фермерства и сети самодостаточных малых поселений.

Тогда это будет настоящей земельной реформой.

Вячеслав Ильченко, ZN
Tags:     земля      закон      продажа      рынок      реформа      банк

  • 07-07-20 -
    Смолий назвал возможного организатора давления на Нацбанк

  • 02-07-20 -
    Найем назвал ключевые причины для ликвидации «Укроборонпрома»

  • 30-06-20 -
    Большинство украинцев считает, что Украине не нужен МВФ

  • 26-06-20 -
    На дорогой игле: зачем Украине делать ставку на "мертвые" кредиты Запада

  • 20-06-20 -
    Спочатку підкоряйся, а потім оскаржуй: чим небезпечний новий законопроект "слуг" щодо ЖКГ

  • 16-06-20 -
    Грядет ли крах доллара. Почему в мире заговорили о грядущем падении американской валюты

  • 15-06-20 -
    Люди на экспорт. Как желание ЕС удерживать трудовых мигрантов скажется на Украине

  • 15-06-20 -
    Що перешкоджає розвитку газовидобутку в Україні

  • 15-06-20 -
    Кінець епохи лоукостів: авіаперевезення знову стануть привілеєм "вершків суспільства"

  • 15-06-20 -
    Будут забирать по ползарплаты и могут выселить из квартиры. Как в Украине будут выбивать долги по коммуналке

  • 28-05-20 -
    Лазебная выступает за введение накопительной пенсионной системы

  • 22-05-20 -
    Миллиарды на "броню": как Украина покупает "золотые" маски и спонсирует Китай

  • 20-05-20 -
    Рефинанси­рование банков во время карантина: хорошо это или плохо

  • 19-05-20 -
    Министр экономики: Банковская система не работает

  • 17-05-20 -
    Глава Нацбанка уверен в конституционности "антиколомойского" закона

  • 14-05-20 -
    Зеленский: Нужно открыть непродовольственные рынки

  • 12-05-20 -
    Независимость НБУ от потребностей общества

  • 05-05-20 -
    Сбегут, как тараканы от дихлофоса: будут ли украинцы работать за 6-8 тысяч

  • 02-05-20 -
    Поправки в законопроект о банках не сорвут сотрудничество Украины с МВФ, - Зеленский

  • 02-05-20 -
    Пристайко: несколько тысяч украинцев смогут выехать на сезонные работу за границу

  • 30-04-20 -
    Как вывести социалку из цугцванга

  • 29-04-20 -
    Путин о ситуацию с нефтью: Такого еще не было

  • 28-04-20 -
    Монополия на антимонополию

  • 28-04-20 -
    ПФУ назвал категорию украинцев с самой высокой пенсией

  • 25-04-20 -
    На пороге блекаута: чем Украине грозит кризис неплатежей

  • 24-04-20 -
    Баканов блокирует ключевую экспертизу по делу ПриватБанка — Рябошапка

  • 23-04-20 -
    "Укроборонпром" должен быть ликвидирован

  • 21-04-20 -
    За все заплатят простые украинцы

  • 20-04-20 -
    Снижение цен на газ: с чем связано и в чем ошибка «Нафтогаза»

  • 20-04-20 -
    Как добиться перерасчета пенсии в Украине: названы главные шаги

  • 17-04-20 -
    70% украинцев опасаются веерных отключений электроэнергии, – исследования

  • 13-04-20 -
    В Кабмине рассказали, грозит ли Украине дефицит продуктов

  • 09-04-20 -
    ВТО прогнозирует спад мировой торговли до 32%

  • 08-04-20 -
    В Украине намерены запретить импорт электроэнергии из России

  • 08-04-20 -
    "Слуга народа" не может отказаться от госфинансирования в пользу борьбы с COVID-19, - Bihus.Info

  • 05-04-20 -
    В Раде назвали три сценария рассмотрения поправок в закон о банках

  • 02-04-20 -
    Украина и так могла бы получить транш от МВФ, но под шумок кредиторы потребовали рынок земли и отказ от реструктуризации госдолга

  • 31-03-20 -
    Украина не может себе позволить полгода не работать. После Пасхи будем решать, какой из двух сценариев запускать, - Шмыгаль

  • 28-03-20 -
    Глава МВФ заявила о начале нового мирового экономического кризиса

  • 27-03-20 -
    Кризис доверия: чем опасны для Украины дефолт и разрыв с МВФ

  • 23-03-20 -
    Не все так просто. Пенсионный фонд объяснил, что нужно для разовой выплаты пенсионерам по 1 тыс. грн

  • 16-03-20 -
    Экономика на карантине: сколько потеряет Украина из-за коронавируса

  • 13-03-20 -
    В правительстве рассказали, какие риски несет коронавирус для торговли Украины

  • 12-03-20 -
    Нацбанк не рассматривает варианта дефолта для Украины - Смолий

  • 10-03-20 -
    "Нас ожидает перенос производства на внутренний рынок" – торгпред о последствиях коронавируса

  • 10-03-20 -
    Клуб самоубийц: как новый Кабмин будет спасать украинскую экономику

  • 03-03-20 -
    Простые смертные у нас в стране давно сосут лапу и воют от безденежья, а руководство НБУ и Минфина этого не замечает

  • 01-03-20 -
    Маркарова раскритиковала бюджетные запросы Минэкономики

  • 27-02-20 -
    Украинцам лучше подготовиться к скорому сюрпризу от "Нафтогаза" - Валентин Землянский

  • 23-02-20 -
    Коронавирус может вызвать огромный экономический спад − эксперты

  • 19-02-20 -
    Когда и на сколько планируют повысить пенсионный возраст в Украине: детальное разъяснение

  • 17-02-20 -
    Повышение пенсионного возраста вызовет увеличение безработицы – эксперты

  • 16-02-20 -
    Россия не сможет самостоятельно завершить строительство "Северного потока-2", - министр энергетики США

  • 15-02-20 -
    Плата за тепло: Ковалив посоветовала украинцам "не открывать окна"

  • 13-02-20 -
    Введение пошлины на импорт дизтоплива происхождением из РФ грозит Украине потерей около 13 млрд, - СПО работодателей

  • 12-02-20 -
    Эпидемия коронавируса может быть “черным лебедем” в экономике, - эксперт

  • 10-02-20 -
    Если рынок земли заработает, то все мифы, которыми пугают общество, развеются, - Гончарук

  • 08-02-20 -
    Плюс 20% к тарифу. Сколько заплатим за холодную воду и оправдано ли подорожание

  • 07-02-20 -
    "Мы просим заблокировать электроэнергию из России" – Оржель

  • 06-02-20 -
    Накопительная пенсионная система: Как она должна работать, и какие изменения ждут украинцев

  • 05-02-20 -
    Окей, гугл: что будет, если Украина введет налог на Facebook

  • 04-02-20 -
    Хороший, плохой и ужасный сценарий вирусомании

  • 03-02-20 -
    Украинцы считают несправедливыми заоблачные зарплаты госслужащих

  • 03-02-20 -
    Пинчук продает газовый бизнес: что произошло и почему это нехорошо для отрасли

  • 03-02-20 -
    Что нужно Украине для привлечения инвесторов: озвучен четкий ответ

  • 31-01-20 -
    Максимальные выгоды от поднятия прожиточного минимума

  • 31-01-20 -
    Финансовая помощь ЕС: почему удавка на шее Украины затягивается все туже

  • 29-01-20 -
    Более 70% украинцев хотят от государства максимум бесплатных услуг

  • 29-01-20 -
    Украина и ЕС согласились с важностью необратимости национализации ПриватБанка, - совместное заявление

  • 28-01-20 -
    Пандемия нового коронавируса несет Украине риски расширения торгового дефицита и удорожания внешних заимствований - мнение

  • 27-01-20 -
    Пенсии переходят на второй уровень: государству – хорошо, бизнесу – плохо

  • 24-01-20 -
    Не продажа: Гончарук объяснил сотрудничество "Укрзализныци" с Deutsche Bahn

  • 22-01-20 -
    Премьер-министр назвал три стратегии для улучшения инвестклимата Украины

  • 22-01-20 -
    Агрессивная налоговая модель

  • 20-01-20 -
    Прошлые контракты с "Газпромом" лишили Украину экономического роста, - "Нафтогаз"

  • 17-01-20 -
    Пристайко считает зарплату чиновников в 16 тысяч гривен "унижением"

  • 16-01-20 -
    Деньги в оккупации: как Украина будет платить пенсии на Донбассе и в Крыму

  • 15-01-20 -
    Гончарук пояснил высокие зарплаты министров необходимостью побороть коррупцию

  • 13-01-20 -
    Субсидии на оплату коммунальных услуг: как стать уголовником

  • 12-01-20 -
    Кадастровый голод
  •