Экономика > Разное

grominfo.eu

Квартирный вопрос: Рада хочет положить конец строительным аферам

Понедельник, 20.09.2021 18:00
E-mail Печать PDF
Новости и события в Украине и зарубежом. Политика, экономика, общество, культура, спорт, наука, образование, технологии Украинцы покупают квартиры в новостройках под честное слово застройщиков, как избежать обмана

В Украине собираются принять закон, который должен существенно снизить количество афер в строительной сфере.

"Апостроф" разбирался, как покупателей квартир в новостройках собираются защищать от застройщиков, и стоит ли в связи с этим ждать подорожания жилья.

Мой договор - что хочу, то и пишу

Жилищное строительство - одна из динамичных отраслей украинской экономики. Однако в течение многих лет вокруг многочисленных строительных площадок возникают громкие скандалы. То застройщики бросают строительство, то вдруг оказывается, что каждая квартира в новом доме продана нескольким покупателям, то после завершения строительства покупатели узнают, что инвестировали в проект, у которого нет необходимых разрешений, и он не может быть введен в эксплуатацию ...

Каждый такой случай становится личной трагедией, ведь люди часто отдают последнее и залезают в непосильные долги в надежде улучшить свои жилищные условия. Однако ни шум в прессе, ни обращения к правительству, ни судебные иски никак не улучшают их судьбу, поскольку разумного выхода из подобных ситуаций практически не существует.

Но государство может помочь своим гражданам избежать попадания в новые строительные аферы, внедрив правила, регулирующие продажу квартир в будущих новостройках. На это как раз и направлен проект закона "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", который недавно рассмотрела и приняла в первом чтении Верховная Рада.

Целью этого законопроекта является максимальная защита прав людей, которые покупают квартиры в объектах будущего или незавершенного строительства.

"Если внимательно изучить тексты договоров, которые сегодня подписывают инвесторы с застройщиками, то можно убедиться, что при всех различиях их объединяет одна общая черта - все они составлены в интересах застройщика, а покупатели остаются практически бесправными, - рассказал "Апострофу" участник авторского коллектива законопроекта, исполнительный директор Офиса эффективного регулирования Алексей Дорогань. - И если застройщик решает, что он по какой-то причине не может достроить дом или предоставить инвестору в нем квартиру, то покупатель практически никак не может себя защитить".

По сути, единственной гарантией для инвестора является добрая воля застройщика. Конечно, он может обратиться в суд, но без особой надежды выиграть, поскольку тексты договоров составляют очень квалифицированные юристы, и делают они это таким образом, чтобы максимально снять ответственность с застройщиков.

Новое право - новые гарантии

Решать эту проблему авторы законопроекта предлагают путем введения особого права на объекты незавершенного строительства - специального имущественного права.

"Изначально предлагалось ввести право собственности на будущие объекты, - говорит Алексей Дорогань. - Однако в соответствии с гражданским правом, право собственности предусматривает право на владение, распоряжение и пользование имуществом. Но в данном случае речь идет об имуществе, которого еще не существует. Поэтому пользоваться им нет возможности. Поэтому было принято решение ввести в законодательство новое понятие - специальное имущественное право. Оно несколько уже, чем право собственности, и предусматривает право на владение и распоряжение имуществом".

Согласно законопроекту, еще до начала продажи квартир в будущем доме застройщик должен будет оформить у нотариуса специальное имущественное право на каждую квартиру или коммерческое помещение, которые входят в состав будущего дома. Все записи о таком праве будут содержаться в специальном открытом государственном реестре.

И при продаже квартиры это право через нотариальный договор будет передаваться покупателям. Таким образом покупатели квартир в будущих домах будут уже не инвесторами, которые вкладывают деньги в потенциально рискованный объект, а покупателями, которые имеют законное право на приобретенные ими объекты, могут подтвердить это право документами и защищать его в суде.

Новости и события в Украине и зарубежом. Политика, экономика, общество, культура, спорт, наука, образование, технологии


Важно, что законопроект обязывает нотариуса при первичной регистрации застройщиком специальных имущественных прав проверить по базам данных Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины наличие у него всех необходимых для начала строительства документов и разрешений. Таким образом, компания, которая решила начать строительство без надлежащего оформления, не сможет оформить такое право, а, следовательно, не получит возможности продавать квартиры. Такая процедура, по замыслу авторов законопроекта, должна способствовать сокращению объемов незаконного строительства.

Также введение специального имущественного права должно будет предотвратить еще одну распространенную форму строительного мошенничества - продажу одного объекта сразу нескольким покупателям. Сегодня право на квартиру в новом строительстве подтверждается только договором между застройщиком и инвестором. Поэтому, покупая квартиру, практически невозможно узнать, не приобрел ли ее уже кто-то раньше. Но после принятия закона специальное имущественное право на каждую квартиру будет официально зарегистрировано в открытом государственном реестре. Поэтому, оформляя покупку квартиры, и нотариус, и сам покупатель смогут предварительно убедиться в том, что она никому ранее продана не была.

Согласно законопроекту, переход имущественного права от застройщика к покупателю будет происходить после того, как он полностью оплатит всю сумму стоимости будущей квартиры.

"Такое решение стало необходимым компромиссом, - объясняет Алексей Дорогань. - Оно направлено на то, чтобы предотвратить злоупотребления со стороны покупателей, которые после получения права на квартиру могут решить, что платить за нее больше не нужно".

Поскольку специальное имущественное право является хоть и несколько суженным, но правом собственности, то у тех, кто им владеет, появятся новые важные права и возможности, которых сегодня у инвесторов строительных компаний нет. Например, такое право может быть продано. Поэтому в случае необходимости инвесторы смогут продать новую квартиру еще до завершения строительства.

Еще одно важное новшество: строительная компания будет обязана согласовывать любые изменения первоначального проекта здания с владельцами квартир. Сейчас застройщик просто ставит покупателей квартир перед фактом, что дом, в котором они получили квартиры, выглядит совсем не так, как на рекламных проспектах.

Однако, если закон вступит в силу, строители уже не смогут по своему усмотрению достроить в доме несколько лишних этажей или изменить планировку квартир. Для этого им придется заручиться согласием всех собственников квартир, что будет сделать крайне сложно.

Учитывая то, что застройщики склонны составлять договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства по своему усмотрению, забывая об интересах и правах покупателей, законопроект определяет целый ряд обязательных требований к таким документам. Они должны будут в обязательном порядке содержать значительный массив информации, являющейся существенной для защиты прав потребителей. В частности, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, номер записи, подтверждающий право собственности или пользования этим участком, технические характеристики дома, план дома в соответствии с проектом, ссылки на все записи в государственных реестрах, подтверждающие законность строительства, цену квартиры, запланированный срок ее сдачи в эксплуатацию и многое другое, что должно дать возможность покупателю убедиться в том, что он действительно имеет дело с надежным партнером, а в случае каких-то неприятностей - защитить свои права.

Кроме того, владельцы квартир получат право расторгать договоры купли по собственной инициативе в случае, если застройщик просрочивает выполнение своих обязательств более чем на 6 месяцев. Возможно, такая норма позволит хотя бы части инвесторов вовремя выйти из числа совладельцев подозрительного строительства, не дожидаясь его превращения в безнадежный долгострой.

Новости и события в Украине и зарубежом. Политика, экономика, общество, культура, спорт, наука, образование, технологии


Утром строительство - вечером деньги

Следует отметить, что есть испытанный и гораздо более простой способ избежать всех вышеперечисленных проблем.

"Во многих странах действует запрет для строителей продавать объекты незавершенного строительства, - говорит Алексей Дорогань. - Компания-застройщик сначала полностью строит дом, вводит его в эксплуатацию и уже после этого начинает продавать жилье, в которое можно сразу заселяться".

Действительно, в этом случае покупатель жилья полностью избавляется от заботы о том, не продадут ли его квартиру одновременно другому, соблюдает ли застройщик сроки строительства, не изменит ли он проект дома. Или, в конце концов, закончит ли он вообще строительство, а не исчезнет в неизвестном направлении вместе с деньгами.

Однако в украинских реалиях такое решение вряд ли можно реализовать, поскольку в этом случае застройщики должны брать кредиты на строительство. Конечно же, проценты по этим кредитам и все возможные риски они при этом закладывали бы в цену готового жилья. Поэтому это привело бы к заметному повышению цен на рынке недвижимости, что, в условиях, когда доходы населения остаются достаточно низкими, привело бы к свертыванию жилищного строительства.

Поэтому нормы, предложенные законопроектом, позволяют значительно ослабить существующие проблемы, сохранив при этом существующий порядок рыночных цен.

Конечно, перед началом продаж застройщику придется дополнительно потратиться на услуги нотариуса, который будет оформлять специальные имущественные права. Но стоимость нотариальных услуг настолько незначительна по сравнению со стоимостью недвижимости, что о ней не стоит и вспоминать.

Впрочем, введение нового порядка все же может привести к повышению цен в определенном секторе.

"Не секрет, что некоторые застройщики начинают строительство, не оформив всех необходимых разрешений, - говорит Алексей Дорогань. - Поэтому вложение денег в такие проекты является рискованным делом из-за того, что существует большая вероятность того, что дом не будет завершен или введен в эксплуатацию. И, конечно же, чтобы привлечь покупателей к такому сомнительному проекту, застройщики выставляют цены несколько ниже, чем средние на рынке. Соответственно, если заработает порядок, который заставит всех застройщиков беспокоиться о законности своих проектов, такие компании вынуждены будут оформлять разрешения как все, и, соответственно, повысят цену на свое жилье. Что ж, я думаю, такое повышение не будет чрезмерной платой за значительное снижение рисков".

Предохранитель от недостроев

Еще стоит сказать несколько слов о недостроях. В Киеве и других городах Украины есть достаточно много домов, квартиры в которых были полностью проданы (иногда и не по одному разу), после чего застройщик просто исчезал в неизвестном направлении. Такие дома пустуют в течение многих лет. Строительные компании не берутся за их достройку, поскольку для них в этом нет никакого интереса.

На этот случай упомянутый законопроект предусматривает введение инструмента, который станет определенным предохранителем от подобного развития событий, - гарантированной доли. Это - часть квартир, которые не могут быть проданы до полного завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В случае, если по какой-либо причине застройщик не смог завершить строительство, можно предложить сделать это другой компании, которая при этом сможет продать гарантированную долю квартир в свою пользу и таким образом оправдать собственные расходы.

"Строительные компании - не благотворительные организации. Они работают, чтобы получать доходы. Поэтому достраивать брошенные дома без надежды на этом заработать, они не станут. А, если у них будет возможность заработать на продаже части квартир, тогда вероятность того, что дом удастся все же достроить, намного увеличивается", - говорит соавтор законопроекта.

Конечно, даже если данный законопроект будет окончательно принят и вступит в силу, это не решит полностью всех системных проблем, которые сегодня существуют в этой сфере. И он никак не облегчит положения людей, которые уже стали жертвами строительных афер. Однако есть большая надежда, что предложенные законодателями нормы позволят несколько уменьшить количество злоупотреблений в данной отрасли.

  • 20-10-21 -
    Украина не готова к энергокризису. Кто виноват и что власть делает не так

  • 20-10-21 -
    Минфин США накажет Газпром за нарушение санкций

  • 18-10-21 -
    Первую нитку "Северного потока - 2" заполнили техническим газом: что это означает

  • 13-10-21 -
    Украина. Правительством создана рабочая группа по долгам ГПЗКУ перед Китаем

  • 13-10-21 -
    Отговорки вместо наличных: ПриватБанк обвинили в краже денег украинцев

  • 13-10-21 -
    Как Косюк хакнул земельную реформу

  • 06-10-21 -
    Новый максимум. Цена на газ в Европе превысила 1600 долларов

  • 05-10-21 -
    "Укрэксимбанк" обвинил журналистов "Схем" в завладении банковской тайной

  • 02-10-21 -
    Договор дороже денег: что нового в трудовом законо­дательстве готовят украинцам

  • 02-10-21 -
    Украина из-за Венгрии переориентирует реверс газа на Польшу, Словакию и Румынию

  • 01-10-21 -
    Тарифный меморандум вместо «тарифного майдана»?

  • 01-10-21 -
    Без Украины: РФ начала поставки газа в Венгрию

  • 30-09-21 -
    Украина и Турция подписали соглашение по Bayraktar

  • 30-09-21 -
    Украина признала еще один "оффшор"

  • 29-09-21 -
    "Ужасные цифры": ОГП выплачивает компенсации восстановленным через суды прокурорам

  • 28-09-21 -
    Фирма замглавы ОП заработала на вояжах Зеленского и форуме "Украина 30" – СМИ

  • 28-09-21 -
    На Харьковщине фискалы арестовали миллион долларов у гражданина

  • 28-09-21 -
    Газовый контракт Венгрии с "Газпромом". Чем рискует Украина из-за сделки

  • 27-09-21 -
    Более 30 гривен за кубометр: поставщики газа повысили тарифы на октябрь

  • 24-09-21 -
    У Нафтогаза не хватает денег на закупку газа - СМИ

  • 21-09-21 -
    Госфинмониторинг и Финансовая разведка Ватикана подписали меморандум: что предусматривает

  • 15-09-21 -
    Кабмин предлагает растаможивать авто через "Дію"

  • 14-09-21 -
    На пороге социального дефолта

  • 14-09-21 -
    В Германии подтвердили получение документов для сертификации "Северного потока-2"

  • 09-09-21 -
    Независимость НБУ: Рада поддержала за основу необходимые для сотрудничества с МВФ изменения

  • 09-09-21 -
    Bloomberg назвал дату начала поставок газа по СП-2

  • 08-09-21 -
    На 40%: когда украинцам ждать "взлета" цен на отопление

  • 07-09-21 -
    Международные резервы Украины выросли на 9% до рекорда за 9 лет

  • 07-09-21 -
    Крупнейшая котельная Полтавы отключена от газа из-за долгов

  • 06-09-21 -
    Праздник щедрости закончился: украинцам снова будут отключать свет и воду за долги

  • 02-09-21 -
    Поставки по "Северному потоку 2" могут начать до конца года, - Миллер

  • 19-08-21 -
    Германия назначила уполномоченного по транзиту газа Украиной: что он будет делать

  • 17-08-21 -
    Минэнерго увеличило план накопления угля вдвое - до 3 млн тонн, сейчас есть только 763 тысячи

  • 14-08-21 -
    Шахтеры грозятся пикетировать ОПУ и перекрывать дороги: ждут зарплату за 5 месяцев

  • 14-08-21 -
    Кабмин обязал АЗС снизить цены на топливо

  • 13-08-21 -
    Газпром объявил о рекордной прибыли за полгода

  • 13-08-21 -
    Платить за соседа: как коммунальщики на ровном месте "доят" украинцев

  • 10-08-21 -
    Суд отменил продажу Проминвестбанка

  • 10-08-21 -
    "Нафтогаз" представил новый тарифный план для населения

  • 09-08-21 -
    С сегодняшнего дня Украина начинает жить «в долг» у природы

  • 06-08-21 -
    Россия прикрутила кран: что будет с ценами на автогаз в Украине

  • 03-08-21 -
    СМИ назвали причины большого количества аварий на украинской железной дороге

  • 31-07-21 -
    Украина потеряла 17 тысяч км газосетей - Данилов

  • 28-07-21 -
    Зеленский назвал фейком информацию о росте цен на электроэнергию с 1 августа

  • 28-07-21 -
    "Зрада" переносится: власти готовят важное решение по тарифам на свет

  • 27-07-21 -
    "Газпром" отказался бронировать дополнительные мощности Украины для транзита газа на август

  • 26-07-21 -
    "Антонов-Канада": украинские самолеты планируют собирать в Канаде

  • 25-07-21 -
    Вступил в силу закон об электронных чеках и гарантии на приобретенную технику

  • 23-07-21 -
    Песков рассказал, от чего зависит транзит газа РФ

  • 21-07-21 -
    Песков о договоре по СП-2: Деталями не располагаем

  • 19-07-21 -
    В Украине заключили первую тысячу земельных сделок

  • 19-07-21 -
    Укроборонпром вернулся в рейтинг крупных производителей оружия

  • 18-07-21 -
    В НАТО прокомментировали реформу Укроборонпрома

  • 16-07-21 -
    В Украине арестованное имущество будут продавать на онлайн-аукционах

  • 13-07-21 -
    С момента запуска рынка земли в Украине продали 570 га участков

  • 09-07-21 -
    Криптоферма на "Винницаоблэнерго" - В СБУ настаивают, что была кража электроэнергии

  • 09-07-21 -
    Украина и МВФ достигли компромисса по антикоррупционным вопросам – Минфин

  • 08-07-21 -
    В Украине ждут рекордный урожай зерновых: как изменится цена хлеба

  • 08-07-21 -
    Кабмин выделил 18 млн на жилье для переселенцев

  • 08-07-21 -
    Распродажа для "своих": как проходила приватизация в независимой Украине

  • 07-07-21 -
    Стартовая цена 3,7 млрд гривен. Шмыгаль анонсировал аукцион по большой приватизации

  • 07-07-21 -
    Шампанское краснодарского разлива: почему ЕС прогнулся под Россию, и причем здесь Украина

  • 06-07-21 -
    Одного из фигурантов дела о закупке некачественных катеров для ВСУ арестовали под залог

  • 05-07-21 -
    Минэкономики подняло предельные цены на бензин и дизтопливо

  • 05-07-21 -
    Регулятор по тарифам провел экстренное заседание из-за цен на электроэнергию

  • 05-07-21 -
    Достроили трубу, по которой Венгрия сможет получать российский газ в обход Украины

  • 05-07-21 -
    В Украине стартуют онлайн-торги землей: закон вступил в силу

  • 03-07-21 -
    Россия расширила перечень запрещенных для ввоза украинских продуктов

  • 01-07-21 -
    "Укртранснафта" стала управляющим части "трубы Медведчука"

  • 01-07-21 -
    Тарифы снова повысили: сколько будет стоить газ в июле

  • 29-06-21 -
    Кабмин сохранил цену электроэнергии для населения до 1 августа на уровне 1,68 гривен

  • 28-06-21 -
    У россиян и представителей "ЛДНР" будут забирать незаконно купленную землю, - МинАП

  • 25-06-21 -
    Деолигархи­зация на марше: кто подсказал Банковой "раскулачить" Фирташа

  • 24-06-21 -
    Бензин на АЗС резко подорожал после публикации новой максимальной цены

  • 23-06-21 -
    От штор до зарплат: как родителей "раздевают" ради "бесплатного" образования

  • 23-06-21 -
    НБУ аннулировал лицензии шести финкомпаний за недопуск к проверке

  • 12-06-21 -
    Налог на Google: кто заплатит за покупки в Интернете

  • 11-06-21 -
    Кабмин планирует сократить количество госслужащих на 10% – премьер

  • 10-06-21 -
    Кабмин утвердил минимальный объем газа на зиму

  • 09-06-21 -
    Раде рекомендуют принять закон об урегулировании долгов за газ
  •